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维权案例
农村房屋卖出后遭遇拆迁怎么办?
点击率: 新闻来源:未知 发表日期:2016-08-30 10:56
一、案件基本情况
  某年吴某购买了成某位于石家庄市留村的多层楼房一套,因吴志民非留村居民,房屋不能办理过户手续,所以上述房屋一直登记在成某名下。2011年留存进行拆迁改造,上述房屋被归于拆迁计划之内,吴某与成某对拆迁补偿安置达成一致协议,协议内容为: 1.上述多层楼房安置的135平米的房屋归吴某所有,房产购房款由成某支付。2、对拆除上述房产的拆迁奖金、过渡费等全部由成某所有。
  
  二、案件法律问题:
  1、某年吴某与成某签订的购房合同是否有效?
  2、吴某与留存村民委员会签订的拆迁安置补偿协议书是否有效?
  2、吴某与成某重新达成的拆迁安置补偿协议是否有效?
  3、本案吴某所承担的法律风险有哪些?其可享有的权益有哪些?
  三、律师答疑:
  1、某年吴某与成某签订的购房合同属无效合同。
  吴某购买成某的房屋为村证房。在农村集体土地上,只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房,或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋,而未经过征收转为国有土地,因此,无法取得市证,或称大产权。 非本集体内部的成员或城市居民,没有在本集体购房的资格,双方所签订的买卖合同是无效的。首先,这类房屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖,而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止的(《土地管理法》《河北农村宅基地管理办法》)。其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益。第三,目前,农村这类房屋买卖无法办理产权变更登记,故买卖虽完成,但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。综上吴某与成某签订的购房合同属无效合同。
  相关法律法规及国家政策:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《土地管理法》第8条:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。《河北农村宅基地管理办法》第四条 宅基地属于集体所有,农村居民只有使用权。宅基地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号):加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号):农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展增收的若干意见》:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
  2、吴志民与留村民委员会签订的拆迁安置补偿协议书属无效协议。首先,根据本文上述论述得出吴某与成某签订的购房合同无效,根据《合同法》规定无效合同自始无效,因此被拆迁房屋所有权人为成某,且本案被拆迁房屋也仍登记在成某名下。其次,本案符合安置补偿对象户为成某并非吴某,留村安置补偿的对象为村建多层住宅1997年5月7日前符合基地申请条件的户,吴某并非集体成员,其不可能被列为安置补偿对象,根据安置方案符合条件的显然是成某。
  综上,被拆迁房屋所有权人为成某,符合安置补偿条件的也是成某,吴某与留存村民委员会签订的拆迁安置补偿协议书,在没有成某签字认可,只有吴某签字和留存村委会的章的情况下处分了第三人成某的财产属于无效协议。
  3、吴某与成某重新达成的拆迁安置补偿协议第一条安置房屋归吴某所有属无效条款,其他成某支付购房款并享受其他安置补助在吴某与成某签订的前期购房合同无效的情况下,交纳购房款及享受安置补助本就是成某的应尽义务及应享权益。
  4、本案中吴某承担如下法律风险:
  (1)本案所拆迁房屋不能合法设定房屋抵押权(《物权法》第183条第2项规定:“禁止以宅基地使用权设定抵押”),不能进行买卖。
   (2)遇有国家征地或者拆迁的情形,利益很难得到法律的有效保护。
  (3)购房合同属于违法,应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。
  (4)所购房屋无法办理贷款,只能一次性付款或者分期付款。
  (5)房屋的附属配套设施,如供水、供电、供气等,因不在国家规划之列也不能得到有效保证。
本案中吴某应享有权益
  根据《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  因此本案中合同无效后,成果子应当返还吴志民购房款,损失包括购房款利息,房屋增值价值、房屋装修装饰补偿金、临时安置补助费用等。成果子损失包括成果子购房期间房屋不能使用的损失(可以同同地段、同品质相似房屋的可期待房租计算)等。因本案中成果子明知所住房屋不能买卖的情况下卖给吴志民,吴志民在明知本案房屋是农村居民住宅的情况下仍购买房屋,因此本案中成果子、吴志民均存在过错,属于《合同法》中双方都有过错的,双方应根据各自过错程度各自承担相应的责任。